很多城市都有吾悦广场，到了周末，商场里吃饭看电影的人不少，车库有时候还得排队。
单看这些热闹的场面，很难想到背后的开发商，手里还压着323.11亿元建筑工程类应付款。
9月1日，新城控股董事长王晓松在香港参加投资人沟通会。
会上说了个比较受关注的数字，超过300亿元的工程应付款，目前没有明确的现金偿付计划。
截至6月底，这笔建筑工程类应付款具体为323.11亿元。
管理层准备通过资产抵债和延长付款时间来处理，部分项目还会通过项目公司破产解决，希望用三年左右处理完开发板块留下的问题。
9月11日公布的经营简报，也能看出销售端的变化。8月合同销售8.89亿元，前八个月累计81.07亿元。
2019年，新城控股一年还能卖出2700多亿元。
七年时间，销售规模已经不是一个量级。开发业务收缩以后，原来欠下的工程款还留在那里。
一、手里的现金还要保交付和还短期债务，工程应付款只能慢慢处理
截至6月底，新城控股货币资金75.84亿元，其中22.83亿元受到限制，能够自由使用的约53.01亿元。一年内到期的有息债务是96.28亿元。
能动用的现金和短期债务之间，差了40多亿元，旁边还有323.11亿元工程类应付款。
这里面并非全部已经到期，还有竣工未结算和在建项目按照进度估算的部分，最后都需要处理。
新城控股从2021年开始没有新增土地投资，目前仍有141个项目在建，还有约310亿元已取得预售许可的可售货值。
房子要继续建设，交付也要花钱。
销售资金要先保证项目完成，再处理到期债务，能够用于历史工程款的部分自然有限。
二、住宅开发慢慢退到后面，吾悦广场成了现在最能带来收入的家底
新城控股的住宅销售不断下降，商业运营还在正常收钱。
今年上半年，公司商业运营总收入71.12亿元，物业出租和管理带来的毛利有46.67亿元，占总毛利接近八成。
到6月底，全国在营吾悦广场181座，出租率达到98.35%。
9月3日，广发新城吾悦商业不动产REITs获批注册，底层资产是常州天宁和南通启东两座吾悦广场。
简单一点说，就是把能够持续收租的商场放进REITs，通过市场募集资金。
企业拿到钱以后，可以调整债务，也能腾出一部分资金处理工程款。
所以新城控股并不是没有家底，只是商场再多，也不能立刻变成323亿元现金，后面能够募集多少资金，还要看发行情况。
三、房地产原来的高周转停下来，工程款问题才真正露到了施工链面前
过去房子卖得快，前一个项目还没有结清，后一个项目已经开盘。只要销售款不断进来，资金就能在不同项目之间继续转。
现在不少房企不再拿地，新开工也少了。
原来不断往前滚动的资金慢了下来，已经完成的工程却收不回去，工程应付款也不会跟着消失。
新城控股把323.11亿元摆到了公开信息里。其他房企和项目公司还有多少没有处理完的工程款，外面的人很难算清楚。
房地产进入存量阶段以后，行业还要花很长时间处理过去留下的问题。
楼已经交付，并不代表施工链上的款也全部付完了。
四、资产抵债能减轻房企眼前的压力，施工企业却要自己想办法变现
施工单位原来等的是现金，最后拿到的也许是一套住宅，或者几间商铺。
双方按照一个价格抵掉工程款，真正把资产卖出去以前，施工企业还是没有收到钱。
位置好、价格合适的房子，也许很快就能处理。
碰上销售慢的项目，拿在手里几年也不稀奇，期间还会产生税费和管理费用。
大型总包处理资产的办法多一些，下面的分包和材料供应商要发工资，也要购买材料，很难拿着几间商铺一直等下去。
开发商也有难处，销售回款减少，短期债务到了期限，保交付又不能停。
拿资产抵掉工程款以后，出售房子和商铺的压力，也就顺着工程链往下走了。
五、结语，写在最后
新城控股还有181座在营吾悦广场，商业板块也在正常产生收入，没必要因为323.11亿元工程应付款，就直接断定这家企业会走到哪一步。
真正值得工程行业留意的是，房地产的付款方式已经变了。
施工企业原来等下一次销售回款，现在也许要等商场收租，等REITs发行，或者自己把抵来的房子卖掉。
新城控股大概也是想用吾悦广场不断产生的收入，慢慢消化开发板块留下的问题。
只是施工链上的企业能不能等得起，还得看各自手里的现金。
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