近日，中建一局在2024年1月接连收购了两座万达广场的消息引发了行业关注，先是常德万达广场，随后是遂宁万达广场，两家万达旗下的公司股权分别变更为中建一局100%持有。

这并非简单的房地产交易，中建一局正是这两座万达广场当年的承建方。从“建造者”转变为“所有者”，这种角色的转换背后，折射出建筑行业的深层变革。

01 交易详情

中建一局在2024年1月接连完成两次对万达项目的收购，常德万达置业有限公司的股权转让在1月7日完成，注册资本为2.26亿元。

紧随其后，遂宁万达广场投资有限公司的股权也于1月20日变更，注册资本为3亿元，两家公司均由中国建筑一局（集团）有限公司全资接手。

与万达过去向险资出售资产不同，这次是100%股权转让，万达完全退出，不再参与任何管理。

常德万达广场于2015年开业，至今已运营接近十年；遂宁万达广场则在2016年10月21日伴随震撼的铜锣声开业，是万达集团的第165座广场，如今已成为遂宁市河东新区的商业核心与客流中心。

02 债务链条

建筑行业长期存在的应收款回收难题，让“以房抵债”成为解决产业链债务问题的方式。对于中建一局，这既是解决历史债务的手段，也是转型的契机。

中建系与万达之间曾有过工程合作纠纷，万达也存在以商业资产抵偿工程款的先例。这两次收购很可能就是这种模式的延续。

中铁建工也有类似操作，它用位于广州增城区的6套房产抵偿了约1193万元的债务。这家施工单位2023年上半年净利润达5.72亿元，却仍选择以房抵债。

看似矛盾的选择背后，是建筑企业普遍面临的现金流困境。即使账面利润可观，实际资金回笼却困难重重。

03 企业转型

从“建造者”到“城市运营商”，中建一局的角色转变早有迹象。该企业曾明确要加快推进城市运营的发展方向。

建筑行业面临同质化竞争激烈、利润率偏低的困境。数据显示，2023年建筑行业平均毛利率约为10%，而商业地产行业的毛利率普遍在20%以上。

收购成熟的商业资产对中建一局而言，不仅能够解决应收账款问题，还能获得稳定的租金现金流。这与工程承包业务的周期性波动形成互补，提升企业的市场抗风险能力。

常德万达广场已运营超过10年，2023年双节期间实现2200万元的营业额，处于稳定盈利状态。

04 行业变局

房地产行业深度调整期，民营房企普遍面临流动性压力，出售商业资产成为必然选择。这为资金雄厚的央国企提供了低位布局商业赛道的窗口期。

事实上，向“房东”转型的趋势早已在行业内悄然形成。建筑央国企加速进军商业地产，成为优质重资产的主要承接者。

中国建筑旗下中海企业发展集团就曾以81.53亿元参与收购上海徐汇区房地产项目。这种趋势反映了房地产行业调整期，央国企重构商业资产价值的新逻辑。

企业债务压力和战略转型需求，共同推动着建筑企业向资产持有者角色转变。

05 运营挑战

中建一局在商业运营方面存在能力短板。其旗下地产平台中建智地以住宅开发为主，商业运营经验较少。

常德万达广场作为成熟商业项目，未来可能面临两种运营路径选择：自主运营或委托万达商管继续运营。

自主运营的挑战在于，中建一局需要快速组建专业运营团队，积累招商与运营经验。委托万达商管运营则可能摊薄项目收益，万达轻资产委托管理模式下的项目净收益分成比例达25%-30%。

中建一局可能采用“过渡性合作+逐步自主”的混合模式。初期委托万达商管保障项目稳定，同时派驻团队学习积累经验，待团队成熟后再逐步接手运营权。

06 财务现实

中国建筑2023年半年度净利润达304.04亿元，同比增长3.24%。然而，其经营性现金流为-828.31亿元，应收账款高达3720.11亿元。

至2023年三季度，公司净利润同比下降3.83%。虽然总体财务状况尚可，但偿债能力一般，速动比率仅为0.74，短期偿债能力很弱。

建筑行业作为资金密集型产业，现金流管理尤为重要。2023年上半年经营活动产生的现金流量净额为负值，反映了行业面临的资金压力。

“包工头变成房东”的背后，是建筑企业面临增长瓶颈后的战略调整。当传统施工业务的利润率越来越薄，持有能产生稳定现金流的商业资产成为新的选择。

遂宁万达广场2016年10月开业时铜锣声震撼，如今它的所有权已从万达转入当年承建它的中建一局手中。同样的故事也在常德上演，运营超过10年的万达广场换了主人。

中建一局商业运营能力上的短板此刻显得尤为突出，它需要决定是自主运营还是继续依赖万达的专业团队，这个选择将直接影响这些资产的未来价值。

随着更多建筑企业加入这场转型，中国的城市天际线不仅由他们建造，也可能由他们持有和运营。

这其实也是个悲伤的故事。